房价暴涨的秘密！有一种城市叫“徐州”

　　一二线城市房价横盘、三四线城市房价飙升，这是过去一年里中国楼市的基本态势。

　　在这一波三四线城市房价“史诗般飙升”里，江苏徐州显得引人注目。近日，有多篇文章分析徐州楼市，惊呼“看不懂”。

　　其实，徐州的房价非常容易看懂，它代表了中国日益分化的三四线城市里的某一类。在过去一年里，我们的团队曾多次分析过徐州的特殊性（点击查看）。在本文里，我再做一次比较全面的阐述。

　　徐州房价飙升，有“一大契机”和“两大基本条件”：

　　所谓“一大契机”，就是国家在2015年启动的“楼市去库存”。楼市去库存的第一波，首先点燃了一二线城市；随后，调控从2016年9月30日启动，到2017年春节后全面加码，开始进入“去库存第二波”——把热钱从“一二线城市”向“三四线城市”驱赶。

　　仅仅驱赶热钱是不够的，还需要“引诱之”！这就是通过央行向政策性银行发放低息、长期的PSL（抵押补充贷款），而地方政府、参与棚改的房企在拿到这些钱之后，以货币补偿方式搞“棚改”。

　　说穿了，是央行间接印钞给三四线城市的棚改，点燃了三四线楼市，而热钱则从一二线城市被挤出，加入了三四线楼市的炒作，最终引爆了房价。

　　所谓两大基本条件，一是徐州强劲的人口增长，二是高铁带来的内地交通枢纽的复兴（所谓“陆权复兴”）。

　　我们先看一下徐州的人口，这是一个非常独特的城市。

　　在分析人口的时候，仍然使用我率先提倡的“小学生人数”，这是一个特别准确和有效的指标。

　　2010年徐州“小学生在校生人数”为53.02万人；

　　2011年增加到了57.1万人；

　　2012年为62.85万人；

　　2013年为66.18万人；

　　2014年为75.45万人；

　　2015年为84.1万人；

　　2016年为90.54万人。

　　可以看出，从2010年末到2016年末，徐州小学生人数增长了71%！这个增长速度是我查阅过资料的200多个城市的冠军。下面是一些人口增长强劲的城市，2010年到2016年小学生人数的增长幅度，大家可以看一下：

　　苏州增长68%

　　厦门增长57%

　　廊坊增长52%

　　深圳增长47%

　　郑州增长36%

　　东莞增长34%

　　泉州增长33%

　　南京增长30%

　　长沙增长30%

　　武汉增长22%

　　徐州小学生人数为何增长这样快？是当地普遍超生吗？是外来人口持续涌入吗？这个恐怕需要当地政府才能回答。反正2010年末以后，徐州没有扩大行政区面积，小学生人数增长非常均匀，不存在统计口径突然变更（比如之前没有纳入民办学校，后来纳入了）的情况。苏州最近两三年小学生人数的跳升，就怀疑跟统计口径变更有关。

　　此外，其他经济数据也可以印证徐州的人口在增长。

　　从2010年末到2016年末，徐州预算内财政收入增长了132%，高居江苏各省市榜首。至于GDP增速和金融机构存款增速，也都在全省的靠前位置。

　　为什么徐州人口增长这么好？这就引出了另外一个“基本条件”——徐州良好的地理位置和“陆权复兴”。

　　徐州地处江苏、山东、河南、安徽四省交界的中心位置，是所谓“淮海经济区”的地理中心。陇海铁路、京沪铁路在徐州交汇，这让徐州成为堪比郑州的“铁路枢纽”。当年淮海战役之所以围绕徐州开打，也是因为徐州特殊的地理位置。

　　中国过去40年改革开放的历程，是“海权崛起的时代”，沿海地区适应了“资金、产能引进来（产品卖出去）”的趋势，占尽天时地利。但随着中国率先在全球建立高铁网络，再加上中国开始向“资金、产能走出去的时代”切换，中国的港口吞吐量其实已经见顶（全球10大港口，中国拥有7个），而内需崛起、高铁成网，让“内地交通枢纽城市”迎来了复兴的机会，这就是所谓的“陆权复兴”的时代。

　　在雄安新区设立后，我率先提出了“内地交通枢纽城市复兴时代到来”（陆权复兴）的概念，被广泛接受（国家目前确定的9个国家中心城市，只有上海、天津、广州为沿海城市，其他均为内陆交通枢纽）。

　　未来，虽然“海权”未必衰落，但复合型的港口城市才有未来，比如深圳、上海等；单一型的港口城市就很难说了，比如连云港(601008,股吧)、北海、日照等。

　　徐州地处四省交汇之处，这里没有大城市，所谓“山中无老虎、猴子称大王”。徐州，就是淮海经济区的“山大王”。我们曾在2017年的一篇文章里分析过，在徐州周边，山东、江苏交界处存在一个“黄金三角区域”，其增长势头令人振奋（点击查看）。

　　而这个黄金三角区域，以及“山大王”的地位，就成为徐州汇聚人口的有利条件。

　　中央显然也注意到了徐州的“特殊禀赋”，所以在2017年6月给徐州的“总规”批复中，把徐州的城市定位为：

　　徐州是国家历史文化名城，全国重要的综合性交通枢纽，淮海经济区中心城市。

　　习总书记也在十九大结束不久，把首次外出调研选在了徐州。并在徐州阐述了发展实体经济、抓好制造业的重要意义。

　　总书记专程调研徐州不是偶然的，徐州不仅有“徐工集团”这样的知名国企，还有活跃的民营经济。在过去两年里，徐州固定资产投资中民间资本占比都高于70%，这个比例不仅显著高于全国60%的水平，也高于深圳上海这类一线城市的比例。

　　徐州的逆袭告诉我们一个事实：中国的确有那么一批三线城市，它们不靠近中心城市，本身貌似普普通通，但由于占位较好、抓住了发展机遇，往往能成为区域中心，并吸引显著的人口流入。类似的城市，还有河南的南阳，浙江的温州。

　　所以，中国的三四线城市至少可以分为以下几个类型，他们的命运各不相同：

　　第一类，廊坊、保定、惠州、中山、嘉兴、南通为代表，旁边有中心城市，所以人口和经济增长都有保证，楼市可以看好；

　　第二类，徐州、温州、南阳为代表，远离中心城市、人口增长显著，正在成为一方的“人口汇聚中心”，楼市也可以看好；

　　第三类，湛江、商丘、汕头、九江为代表，在国家交通（高铁）网络中地位在显著上升，区域经济中的地位也在上升，但人口仍然处于流失或者增长乏力状态，发展态势需要进一步观察；

　　第四类，远离中心城市，在全国交通网络中地位无法提升，在区域经济规划中地位不显著，人口处于流失状态，这类城市就比较麻烦，在投资上要远离。中国大部分三四线城市，属于这个类型。

　　结论是：徐州是第二类三四线城市的典型代表，其人口增长速度令人震撼，我们的团队统计了中国经济总量较大的20个省所有地级市人口增长，徐州是冠军。有“非常之增长”的徐州，未来会有“非常之机遇”吗？让我们拭目以待。

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